热门关键词:yabo官网  
官方网站|划拨及作价出资土地使用权抵押实务浅析
2021-02-19 [68378]

【yabo官网】摘要:土地抵押贷款是最重要的借款方式之一。近年来,固定资产投资大幅减少,信贷投资迅速增加。分配或定价用于贷款的土地的情况日益减少。

在深入研究相关法律法规的基础上,对划拨土地作价出资的抵押价值和风险处理进行分析,并对经营者划拨土地作价出资抵押提出明确建议,具有较强的现实意义。关键词:土地抵押划拨固定价格投资2008年底,为了应对国际金融危机,促进经济快速增长,国务院出台4万亿经济刺激计划,地方政府也出台了大量固定资产投资项目。货币政策由紧变严。

2009年、2010年和2011年信贷投入大幅减少,分别达到9.6万亿元、7.95万亿元和7.47万亿元。随着固定资产投资和信贷的快速增长,借款资源消耗缓慢,土地等优质借款资源的转让难以满足企业的借款需求。用于借贷的土地分配和定价的情况日益减少。

与土地转让相比,如何确认划拨和定价的土地使用权的抵押价值,以及不存在哪些类似的处理风险,笔者进行了回应和分析。一、国有土地使用权种类国有土地使用权是指土地使用者依照法律规定或者合同约定,使用国有土地并取得收益的权利。根据原权利的方式和内容,主要分为土地使用权出让、土地使用权租赁和土地使用权划拨。土地使用权出让是土地使用者通过缴纳土地出让金、申请出让等方式取得的一种国有土地使用权。

租赁土地使用权是指土地使用者通过与国家协商国有土地使用权租赁协议,每年向国家缴纳租金而取得的一种土地使用权。划拨土地使用权是指符合法定条件的土地使用者通过法定程序或仅支付补偿、搬迁等费用而获得的低补偿的土地使用权。

yabo官网

有偿投入的土地使用权是在国有企业升级过程中产生的一种类似类型的土地使用权。根据国家土地管理局第8 《国有企业改革中拨给土地使用权管理暂行规定》号令,国家以土地使用权出资(大股东),是指国家将一定期限的国有土地使用权作为资本投入到重组后新设立的企业。土地使用权由新设立的企业持有,根据土地管理法律、法规关于土地使用权转让的规定,可以转让、出租或抵押。

官方网站

以固定价格投资方式取得的土地使用权是有偿的,不属于转让范畴。二、划拨土地使用权抵押价值根据《城镇土地估价规程》,以划拨方式取得的原土地使用权抵押时,评估的土地抵押价格不应从预计违约金扣除价格中扣除,等于未支付的土地使用权出让金。

在该方法的应用中,成本迫切性法则是土地所有权的电子货币收入不计入价格内含,而其他方法是在估算长期土地使用权价格后,扣除不应支付的土地使用权出让金金额。因此,规范的土地抵押评估价值不应包括土地使用权的租赁。然而,在实践中,将土地分配等同于土地转让来评估价值并不存在不规范和不道德之处。当这个价值作为抵押价值时,抵押权人的风险可能覆盖不了几乎整个面积。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号)和《中华人民共和国担保法》的规定,抵押权人yabo官网依法缴纳相当于未缴纳的土地使用权出让金的金额后,可以先行补偿。同时,根据《拨给土地使用权管理暂行办法》(国家土地管理局令第1号1992)第26条规定,土地使用权出让金,不同于土地使用权转让、出租、抵押等方式。

是按名义地价的一定比例支付,即低于或高于名义地价的40%。标定地价 为此,抵押权人应在与土地管理部门协商后,批准划拨给土地的土地出让金数额,以评估价值扣除土地出让金后的价值作为抵押价值。三.有偿投入土地使用权的风险处理。以一定价格投入的土地使用权可以归类为土地使用权转让。

理论上讲,以出资或转让方式取得的同一地块,抵押价值不应该完全相同。但在处理以固定价格投入的土地时,仍然有可能面临土地出让金返还的问题。国土资源部《关于改革土地估价结果证实和土地资产处理审核办法的通报》规定,只有经省级以上人民政府批准并实施特许经营试点的企业或国有控股公司,才能使用特许经营或国资投资(大股东)划拨土地。因此,只有省级以上人民政府有权以固定价格向大股东企业投资。

而我国土地出让收入主要属于市县两级地方政府。由于出资和收益主体不完全一致,省级以上政府以固定价格支付大股东企业的土地使用权,市、县级地方政府不一定尊重其转让地位。

yabo官网

当抵押贷款用于处理固定价格投资的土地时,一些市、县级地方政府一般拒绝支付土地出让金。4.结论抵押物价值是关系到债权保全程度的最重要因素。

要认真主动地确认抵押物的价值,开展信贷工作,防范风险。鉴于土地使用权有偿划拨和投资的特殊性,笔者指出,以划拨土地使用权抵押时,需要具体评估机构取得的划拨土地使用权评估价值是否扣除了全额土地使用权出让金。已经扣除的,其评估值可以作为抵押物价值;未扣除的,从评估价值中扣除适当的出让金后的价值,经政府土地管理部门批准出让金数额后,不作为抵押价值。土地使用权以固定价格抵押时,是否需要补缴土地出让金,由政府土地管理部门办理。

如无需偿还,评估值可作为抵押价值。如果需要返还或者无法明确是否需要返还出让金的,则不应当通过对比进行土地划拨,以评估值扣除出让金后的价值作为抵押价值。|yabo官网。

本文来源:yabo官网-www.aumjobs.com